Приобретение недвижимости в Испании условно можно разбить на этапы:
Предварительное консультирование. Цель предварительного консультирования получить более глубокое представление о зонах Средиземноморского побережья Испании, технике покупки, ценах на различные типы недвижимости, нормах строительства, ипотечном кредитовании.
Выбор схемы работы с компанией (будьте пожалуйста внимательны с выбором фирмы, от этого во многом будет зависеть успех операции по покупке недвижимости)
Планирование поездки в Испанию. Поездка в Испанию необходима для окончательного выбора объекта недвижимости и соблюдения юридических формальностей. Продолжительность поездки должна быть не менее 4 – 5 рабочих дней. В случае если покупателями является несколько независимых персон или супружеская пара, то первичный приезд всех представителей покупающей стороны очень желателен.
Маркетинг недвижимости. Местные специалисты подбирают объекты недвижимости с учетом критериев заказчика в некотором разбросе цен. Цель маркетинга – создание у клиента ясного представления о соотношении цена-качество-место расположения для объектов запрашиваемой категории при осуществлении показов.
Выбор объектов недвижимости. Непосредственный выбор объектов недвижимости во время спланированной поездки. Как правило начинается в первый день пребывания в Испании при условии приезда в дневное время суток. Продолжительность просмотра объектов 2 – 3 дня. В конце просмотра Вам возможно предложат дополнительные визиты в наиболее понравившиеся объекты для более внимательного осмотра и уточнения деталей.
Выбор объекта сделан. Выполнение юридических формальностей.
a) Составление документа резервирования объекта. С учетом того, что покупатель по многим причинам не может иметь с собой достаточное количество средств необходимых для резервирования, а это 10– 15% от стоимости объекта, первичное резервирование объекта осуществляется суммой 3 – 5 тысяч евро и действительно на период времени 5 – 10 рабочих дней необходимых для перечисления суммы до 10 или 15%. Кроме сроков по внесению суммы задатка, в указанном документе оговаривается срок окончания сделки.
б) Открытие счета в банке. После того как объект зарезервирован, на имя покупателя будет открыт счет, с которого, в дальнейшем, должны производится все платежи, связанные с приобретением недвижимости, а в последствии, списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту.
в) Если Вам необходим ипотечный кредит, и его размер может оказаться критичен, этот параметр должен быть оговорен не в момент просмотра объектов недвижимости, а намного раньше – на этапе выбора схемы работы с компанией. Таким образом, если одним из изначальных Ваших критериев был большой объем ипотеки, то объекты, подобранные для показа, будут отвечать этому критерию. В момент открытия счета более подробные вопросы кредитования будут оговорены с Вами уполномоченным представителем банка.
г) Подача прошения на получение идентификационного номера иностранца. В соответствии с требованиями законодательства Испании операция по приобретению недвижимости может быть доведена до логического завершения – подписания нотариального акта купли-продажи перед нотариусом, только если участвующие стороны имеют идентификационные налоговые номера (NIE). Для того чтобы к моменту подписания сделки эта формальность была урегулирована в свой первый визит каждое лицо представляющее сторону покупателя должно лично подать прошение на получение NIE.
д) Доверенность на покупку, открытие ипотеки и выполнение всех связных с этим поручением юридических формальностей. Заключительным действием является выдача нотариальной доверенности на имя компании на осуществление сделки по приобретению недвижимости в пользу доверителя. Такая доверенность предоставляет компании следующие возможности: осуществить покупку на имя покупателя (ей), открыть ипотеку, оформить страховку на недвижимость, представлять интересы покупателя в государственных органах, в том числе по вопросу получения налогового номера, заключать контракты на предоставление коммунальных услуг, привязать текущие платежи, связанные с приобретаемой недвижимостью к расчетному счету.
Подготовка к завершению сделки по приобретению недвижимости. По возвращению из Испании, покупатель должен осуществить перечисление денежных средств, в соответствии с документом резервирования, т.е. суммы недостающей до 10 или 15%, в зависимости от конкретного случая. Если необходима ипотека, то в этот период проводится оценка недвижимости и выдача на ее основании сертификата, в котором окончательно отражается сумма ипотечного кредита. Также осуществляется расчет суммы обязательных платежей связанных с приобретением недвижимости, в Испании они составляют, примерно 10% от суммы сделки. Вам как покупателю надо будет аккумулировать на своем счету недостающую разницу между суммой уплаченного задатка и ипотечного кредита, который будет предоставлен, и стоимостью недвижимости + обязательные платежи.
Подписание купчей, вступление в права собственности. В назначенный день, покупателем лично или компанией по выданной ранее доверенности, подписывается купчая. С этого момента покупатель становится собственником и вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Регистрация недвижимости в регистре собственности займет от 2-х до 6-ти месяцев с момента подписания.